경매/공매 기본상식

*법원경매란 ?

 채무자가 채무를 변제하지 않을때 채권자는 채권을 회수하기위해 법원에 신청하면 국가 법원은 채무자의 부동산을 강제로 매각하여 채권자에게 배당하는 강제집행을 말합니다.

*공매란?

 국세징수법에 의해서 국가기관이나 세무서, 관공서 등 체납된 세금을 징수하기 위해 한국자산관리공사에 의뢰 강제매각하여 처리후 채권을 회수하는 것입니다.이는 두가지가 있는데,

  1)압류물건 매각 : 국세, 지방세 등의 체납으로 국가 및 지방자치 단체가 국세징수법에 의해 압류한 체납자의 재산을 매각하는 것

  2)비업무용 부동산 : 국가 금융기관 등으로부터 인수 또는 위탁을 받아 매각하는 것으로 (인수자산, 유입자산, 수탁재산,압류재산, 국유재산)으로 분류함.

*경매 기본 법률용어

• 매각기일(입찰기일) : 법원으로 하여금 최초 경매 목적 부동산을 매각하는 기일.
• 물권 : 물건은 특정 물건에 대해 직접. 배타적으로 지배 할 수있는 권리
• 물권의 종류 : 소유권, 점워권, 지상권, 지역권, 전세권, 유치권.질권,저당권
• 채권 : 채권은 채무자에게 특정한 급부를 청구할 수 있는 권리.
• 낙찰 : 경매에 응찰 최고가 매수신고인으로 부동산을 법원(판사)가 허가 결정을 함
• 유찰 : 경매 진행에 있어서 응찰자가 없어 낙찰되지 못함
• 새매각(신경매) : 경매 진행시 유찰되어 감가산정 다시 경매함(최저가 20%)
• 재매각(재경매): 경매 진행하여 최고가 매수인으로 결정된 후 경낙잔금을 납부하지 못해 법원직권으로 다시 재경매함.
• 연기 : 당사자 즉 채무자, 소유자 이해관계인에 의해 경매신청 채권자의 동의하에 지정된 매각기일을  다음기일로 지정함.
• 변경 : 새로운 사항이 추가 또는 권리가 변동하여 경매를 진행시킬 수가 없을 때 담당재판부의 직권으로 매각기일을 변경함.
• 취하 : 경매 신청채권자가 취하 신청서를 제출, 경매 진행을 중단시킴
• 취소 : 채무자가 채무 변제 또는 경매원인의 소멸 등으로 취소 되는 것
• 정지 : 채권자나 이해관계인에 의해 경매진행이 정지됨. 임의경매의 경우(담보권 말소된 등기부등본, 채권자 담보권 경매신청, 최하승낙서 및 사유서 등)
• 기각 : 소송의 심리결과 이유가 없거나 기간이 경과 했을 경우 기각함
• 각하 : 법원 또는 국가기관에 대한 사법상의 신청시 형식이 적합하지 않을경우 각하함.
• 항고 : 법원의 결정, 명령에 손해나 이의가 있는 경락인이나 이해관계인이 불복하고 항고하는 즉시항고(7일이내)와 일반 항고가 있음
• 재항고 : 항고에 대한 불복으로 대법원에 재항고함.
• 인도 : 점유자를 퇴거시킨 후 부동산이나 동산을 새로운 소유자에게 인도함.
• 영도 : 임차인을 퇴거시킨후 부동산이나 동산을 새로운 소유자에게 영도함.
• 사건번호 : 법원에 경매를 신청하면 법원 담당부서로 하여금 신청순서에 따라 부동산에 붙여지는 사건번호

• 임의경매,강제경매

   1)임의경매 : 저당권, 질권, 전세권, 담보가등기등 담보권자가 채무자에게 변제기간이 지나도 이행하지 않을경우 담보권실행으로 경매를 신청할 수 있다.

   2)강제경매 : 채권자가 채무자의 부동산을 압류한 후 집행권원(확정된 지급병령, 확정된 이행판결, 가집행선고부 판결, 화해조서, 조정조사, 공증된 금전, 채권문서등)을 가지고 경매를 통해 매각처분하여 채권금액을 만족하기 위해 강제집행하는 제도

• 가압류 : 채권자의 채권보전을 위해 채무자의 재산상태가 변화 또는 처분, 은닉을 못하도록 대비하는 보전수단이다.
• 가처분 : 임차물 인도, 소유물 반환청구권 등 특정물(토지)인도를 청구하려면 상대방이 건축물을 짖고있을 떄 집행이 어려워지는 것을 방지하고 집행보전을 위해 현재의 상태로 유지시키는 보전처분 행위
• 가등기 : 담보 가등기, 소유권이전 가등기 두종류가 있으며, 물건의 설정이나 소유권 이전, 변경, 소멸의 청구권을 보전하기 위해 본등기를 하기전 임시로 등기순위를 확보하는 등기
• 근저당 : 원금, 이자, 위약금등 미리 일정한도를 정하고 겨래관께로 발생할 수 있는 채권을 담보하기위해 최고액을 정해 결산기에 확정하는 채권을 담보하는 저당권임